Simulador de Hipoteca: Cuota Mensual y Euribor
Esta calculadora utiliza el sistema de amortización francés, el más común en España. Con este método, pagas una cuota mensual constante durante todo el préstamo, aunque la proporción entre capital e intereses varía con el tiempo.
- Introduce el precio de la vivienda - El valor total del inmueble que deseas comprar
- Define tu entrada - Puedes indicarla en euros o como porcentaje del precio (mínimo 10-20% según el banco)
- Selecciona el plazo - Años en los que pagarás la hipoteca (típicamente entre 20 y 30 años)
- Elige el tipo de interés - Fijo o variable (Euribor + diferencial)
- Haz clic en "Calcular Hipoteca" para ver tu cuota mensual y el análisis completo
- Visualiza el cuadro de amortización con la evolución de pagos de capital e intereses
Sistema de Amortización Francés
El método francés es el sistema de amortización más utilizado en España para hipotecas. Se caracteriza por:
- Cuota mensual constante - Pagas la misma cantidad cada mes durante todo el préstamo
- Intereses decrecientes - Al principio pagas más intereses, al final más capital
- Fórmula matemática precisa - Utiliza la fórmula: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- Planificación predecible - Sabes exactamente cuánto pagarás cada mes
Donde M es la cuota mensual, P es el capital prestado,r es el tipo de interés mensual y n es el número total de pagos.
Tipos de Hipoteca en España
Hipoteca a Tipo Fijo
Con una hipoteca a tipo fijo, el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Esto te ofrece:
- Estabilidad total - Tu cuota nunca cambiará
- Planificación segura - Sabes exactamente cuánto pagarás en total
- Protección ante subidas - No te afectan las subidas del Euribor
- Tipos ligeramente superiores - Generalmente un poco más caros que los variables inicialmente
Hipoteca a Tipo Variable (Euribor + Diferencial)
Las hipotecas variables vinculan el tipo de interés al Euribor (índice de referencia europeo) más un diferencial fijo del banco. Características:
- Tipos iniciales más bajos - Suelen empezar con intereses menores
- Revisión periódica - El tipo se actualiza anualmente o semestralmente
- Mayor riesgo - Las cuotas pueden subir si sube el Euribor
- Flexibilidad - Puedes beneficiarte de bajadas del Euribor
Gastos Asociados a la Hipoteca
Además del precio de la vivienda y la hipoteca, debes considerar estos gastos en España:
Gastos Iniciales (entre 10-12% del precio)
- Entrada (10-20%) - Mínimo que te exige el banco
- Notaría - Aproximadamente 600-1.200€ según el préstamo
- Registro de la Propiedad - Entre 400-800€
- Gestoría - Alrededor de 300-600€
- Tasación - Obligatoria, entre 250-600€
- IVA o ITP - 10% IVA (vivienda nueva) o 6-10% ITP (segunda mano, según comunidad)
Gastos Recurrentes
- Cuota mensual - Capital + intereses
- Seguro de hogar - Obligatorio, desde 200€/año
- Seguro de vida - Recomendado por el banco, opcional
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) - Anual, según el municipio
- Gastos de comunidad - Si es piso o urbanización
Entendiendo el Cuadro de Amortización
El cuadro de amortización muestra el desglose de cada pago mensual:
- Mes - Número de pago (de 1 al total de meses)
- Cuota - Cantidad total que pagas cada mes (constante)
- Capital - Parte que reduce tu deuda (aumenta con el tiempo)
- Interés - Parte que va al banco (disminuye con el tiempo)
- Pendiente - Deuda restante después de cada pago
El Euribor y las Hipotecas Variables
El Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más usado en España para hipotecas variables.
¿Cómo funciona?
- Revisión periódica - Tu hipoteca se revisa cada 6 o 12 meses
- Euribor + Diferencial - El banco suma su margen fijo al Euribor vigente
- Variación de cuota - Tu pago mensual sube o baja según el Euribor
- Histórico importante - El Euribor ha variado desde -0.5% hasta +5% en las últimas décadas
Ejemplo: Si tu hipoteca es Euribor + 0,99%, y el Euribor está al 3,5%, pagarás un 4,49% de interés anual hasta la próxima revisión.
Consejos para Elegir tu Hipoteca
- Compara varias ofertas - No te quedes con el primer banco, solicita ofertas vinculantes de al menos 3 entidades
- Calcula tu capacidad de endeudamiento - La cuota no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos
- Revisa el TAE, no solo el TIN - La TAE incluye todos los costes y es el indicador real del coste
- Negocia el diferencial - Es más importante que las ofertas iniciales bonificadas temporales
- Lee la letra pequeña - Comisiones de apertura, por amortización anticipada, vinculación obligatoria, etc.
- Considera productos vinculados - A veces conviene contratar nómina, seguros o tarjetas para mejorar condiciones
- Piensa en el largo plazo - Valora qué pasará cuando acaben las bonificaciones iniciales
Amortización Anticipada
La amortización anticipada consiste en realizar pagos extras para reducir tu deuda antes de tiempo. Tienes dos opciones:
Reducir Plazo
- Ventaja: Pagas menos intereses totales
- Cuota mensual: Se mantiene igual
- Recomendado si: Quieres liberarte de la deuda cuanto antes
Reducir Cuota
- Ventaja: Alivias tu presupuesto mensual
- Plazo: Se mantiene igual
- Recomendado si: Necesitas reducir gastos mensuales
Requisitos para Obtener una Hipoteca en España
- Ingresos demostrables - Nóminas, declaraciones de renta, contratos
- Estabilidad laboral - Preferiblemente contrato indefinido o autónomo consolidado
- Entrada mínima - Generalmente 10-20% del precio de la vivienda
- Capacidad de pago - Cuota hipotecaria no superior al 30-35% de ingresos netos
- Historial crediticio limpio - Sin impagos en ASNEF u otros registros
- Edad - La hipoteca debe terminar antes de cumplir 70-75 años (según banco)
- Tasación favorable - El banco financiará sobre el valor de tasación, no el precio de compra
Preguntas Frecuentes sobre Hipotecas
¿Qué porcentaje de hipoteca me conceden?
En España, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasaciónde la vivienda, aunque pueden llegar al 90% en casos especiales. Para vivienda de segunda mano, lo habitual es el 70-80%.
¿Cuánto tiempo se tarda en conceder una hipoteca?
El proceso completo suele llevar entre 4 y 8 semanas:
- Estudio de viabilidad: 3-7 días
- Tasación de la vivienda: 1-2 semanas
- Aprobación definitiva: 1-2 semanas
- Firma en notaría: Se coordina con todas las partes
¿Puedo cambiar de banco mi hipoteca?
Sí, es posible mediante subrogación (cambio de banco) o novación(renegociación con tu banco actual). Puede ser interesante si encuentras mejores condiciones, pero evalúa los gastos asociados.
¿Qué es mejor: hipoteca fija o variable?
Depende de tu situación y expectativas sobre los tipos de interés:
- Fija: Si priorizas estabilidad y crees que los tipos subirán
- Variable: Si buscas flexibilidad y crees que los tipos bajarán o se mantendrán
- Mixta: Combina lo mejor de ambos mundos
¿Puedo deducir la hipoteca en la renta?
Desde 2013, solo pueden deducir quienes compraron su vivienda habitual antes de esa fecha. Para el resto, no hay deducción estatal, aunque algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones autonómicas limitadas.
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Aviso Legal: Esta calculadora proporciona estimaciones orientativas basadas en el sistema de amortización francés. Los resultados son aproximados y pueden variar según las condiciones específicas de cada entidad financiera. Para una oferta vinculante, consulta directamente con tu banco. No constituye asesoramiento financiero profesional.